Продаж нерухомості: коли нараховувати ПДВ?

Реєстрація права власності

Запитання виникло через те, що право власності на нерухомість підлягає держреєстрації (ст. 182 ЦКУ). Держреєстрація права власності здійснюється нотаріусом на підставі укладеного договору купівлі- продажу нерухомості шляхом унесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ч. 5 ст. 3, ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на не рухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV). І саме з дня такої держреєстрації і нотаріального посвідчення договору передається право власності від продавця до покупця на нерухомий об’єкт, якщо іншого застереження щодо цього не містить договір (ст. 334 ЦКУ).

Проте чи важливий момент переходу права власності для ПДВ-обліку?

Чи впливає право власності на ПЗ?

Для більшості операцій ПЗ виникають за першою подією (п. 187.1 ПКУ). Тобто на дату:

— отримання оплати за товари/послуги, що підлягають постачанню, або

— відвантаження товарів/надання послуг.

Зверніть увагу, що

Тому момент переходу права власності не повинен впливати на дату нарахування ПЗ. На це свого часу зверталася увага ще в листі ГПСУ від 31.12.2012 р. № 8323/0/61-12/15-3115. І стосовно товарів пояснювалося, що використовуваний у п. 187.1 ПКУ термін «відвантаження товарів» треба розуміти не як факт виникнення права власності на товар, а як початок процесу фізичного переміщення товару від місця його постійного знаходження (зберігання) у постачальника (зокрема, дату передачі товару організації, що здійснює доставку цього товару будь-яким чином, — перевезення, пересилання тощо).

Ну а нещодавно аналогічний висновок (про невплив дати переходу права власності на дату виникнення ПЗ) за товарами прозвучав у листі ДФСУ від 26.04.2019 р. № 1874/6/99-99-15-03-02-15/ІПК. До того ж у ньому підкреслювалося, що перенесення дати виникнення ПЗ на підставі умов договору на інший строк, ніж визначений ПКУ, не відповідає нормам ПКУ.

Таким чином, при продажу товарів дата ПЗ не прив’язана до моменту переходу права власності.

Щоправда, такої зрозумілої й правильної позиції податківці дотримуються щодо відвантаження товарів. Подивимося, чи можна її перенести й на нерухомість? Тобто чи можна початком фізичного переміщення для «нетранспортабельної» нерухомості вважати саме акт приймання-передачі, а не факт укладення договору і реєстрації права власності? Розглянемо варіанти.

Якщо перша подія — передача (акт)

Право власності → акт → оплата. Припустимо, насамперед передали право власності. У такому разі, на наш погляд, зміна власника жодних ПДВ-наслідків не повинна спричинити. Адже для ПДВ-обліку передача права власності не названа подією. А отже, ПЗ з ПДВ потрібно нарахувати за першою подією — передачею будівлі — на дату акта приймання-передачі.

Проте податківці дотримуються іншої думки і вважають, що при продажу нерухомості ПЗ виникають на дату події, що виникла раніше: або на дату складання документу, що засвідчує факт переходу права власності на нерухомість, або на дату зарахування коштів від покупця (БЗ 101.06). Тобто

Причому підтримують фіскалів і суди. Щоправда, розглядаючи подібний спір (коли податківці наполягали на нарахуванні ПЗ в періоді оформлення права власності, а не в періоді передачі приміщення) суди першої-другої інстанцій, з одного боку, визнали дату держреєстрації права власності на нерухомість першою подією для нарахування ПЗ. Проте водночас, з іншого боку, відхилили вимоги податківців про донарахування ПЗ за цією подією, оскільки ПЗ уже були задекларовані платником у періоді передачі приміщення, що призвело б до повторного оподаткування операції, і зрештою визнали ППР податківців протиправним (постанова Шостого апеляційного адмінсуду від 06.03.2019 р. у справі № 2540/3036/18 // reyestr.court.gov.ua/Review/ 80315555). Тому становить величезний інтерес, який вердикт винесе Верховний Суд, якому далі направлено спір на розгляд.

Хоча все-таки маємо зазначити, що для операцій із нерухомістю особливої дати ПЗ (скажімо, з прив’язкою до держреєстрації права власності) ПКУ не встановлено. Тому операції повинні підпорядковуватися загальному правилу першої події. І те, що за нерухомістю через вимоги законодавства право власності (на відміну від інших товарів) підлягає держреєстрації, по суті, не повинне впливати і якось зміщувати-переносити дату нарахування ПЗ. Проте, мабуть, навряд чи цей підхід підтримає суд.

Утім, враховуючи таку позицію фіскалів, при постоплаті момент переходу права власності в договорі можна прив’язати до дати складання акта приймання-передачі. Тоді і складання акта, і передача права власності відбудеться одним і тим же днем.

Акт → оплата → право власності. Сторони можуть визначити момент переходу права власності на нерухомість у договорі (ч. 1 ст. 334 ЦКУ). Приміром, після повного розрахунку за неї. Тоді якщо нерухомість спочатку передається покупцеві (тобто спочатку — передача, а потім — оплата), податківці, що, примітно, орієнтуються на першу подію — фактичну передачу і висловлюються за нарахування ПЗ на дату акта приймання-передачі (лист ДФСУ від 06.05.2019 р. № 1968/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).

Якщо перша подія — передоплата

Якщо передоплата за нерухомість — перша подія (а оформлення права власності й акта приймання- передачі відбудуться пізніше, тобто ланцюжок подій: передоплата → право власності → акт), запитань не виникатиме. Оскільки за першою подією (передоплатою) виникнуть ПЗ з ПДВ, на підтвердження яких необхідно зареєструвати ПН.

Проте якщо перебіг подій уявити дещо іншим, припустимо, спочатку передається право власності, а потім — оплата (тобто ланцюжок: право власності → оплата → акт), то, зважаючи на позицію фіскалів, ПЗ потрібно нарахувати на дату переходу права власності.

Ось і виходить, що за версією фіскалів при продажу нерухомості до уваги потрібно брати всі три (!) події: перехід права власності, передачу й оплату — за першою з них контролери й бажають бачити ПДВ!